Die Corona-Krise stellt alle Unternehmen vor wirtschaftliche Herausforderungen. Unternehmen suchen nach Möglichkeiten der Kostenreduktion, nicht nur der Personalkosten, sondern allgemein, insbesondere auch der Mietzinse.

Es kursieren bereits Gerüchte, dass aufgrund der Corona-Epidemie die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses und der Pacht entfällt. So einfach ist das aber nicht:

1. Gem § 1104 ABGB entfällt die Verpflichtung zur Zahlung von Miet- oder Pachtzins, wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle – unter anderem Seuchen – nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Außerordentliche Zufälle sind solche, die einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, so dass für deren Folgen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Covid-19 wird wahrscheinlich unter dem Begriff der Seuche im Sinne eines außerordentlichen Zufalls aufzufassen sein, wiewohl dies derzeit noch umstritten ist.
2. Diese Regelung kann jedoch im Bestandvertrag abbedungen sein, beispielsweise kann vereinbart sein, dass im Fall von außerordentlichen Zufällen der Mieter haftet. Ob dies vereinbart ist, sollte im Mietvertrag überprüft werden.
3. Der bedungene Gebrauch des Bestandsgegenstandes muss vereitelt sein, es genügt jedoch, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung eine Zeit lang andauert. Die erforderliche Dauer ist nicht exakt festgelegt.
4. Von einer Gebrauchsbeeinträchtigung kann gegenständlich jedoch nur die Rede sein, wenn der Betrieb behördlich geschlossen ist, beispielsweise wegen eines bestätigten Corona-Falls gem § 20 Epidemiegesetz. Dies gilt auch für behördlich angeordnete Räumungen von Wohnungen und Gebäuden gem § 22 Epidemiegesetz. Die Unbrauchbarkeit muss sich nämlich auf das Bestandsobjekt direkt beziehen; es muss für jeden potentiellen Bestandnehmer unbrauchbar sein. Dies liegt jedenfalls vor, wenn eine behördliche Sperre erlassen wurde.
5. Es kann möglicherweise auch eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegen, wenn das Unternehmen von der VO des BMSGPK betreffend vorläufiger Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 („Betretungsverbote-VO“; https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2020_II_96/BGBLA_2020_II_96.pdfsig) betroffen ist. Denn darin ist allen das „Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben“ untersagt, sofern es sich nicht um in § 2 Z 1 – 21 leg cit aufgezählte Betriebe handelt. Offen ist, ob dieser Rechtsansicht nicht die Rspr des OGH zu § 1096 ABGB zum allgemeinen Lebensrisiko entgegensteht.
6. Der Umfang der Einschränkung der Brauchbarkeit ist jedoch nach dem Einzelfall zu prüfen.
7. Vermieter sollten sich daher auf allfällige – versuchte – Mietzinsreduktionen gefasst machen. Mieter sind gut beraten, wenn sie die Mieten nur noch unter Vorbehalt bezahlen, ansonsten kann eine vorbehaltslose Weiterzahlung als Verzicht auf eine Mietzinsminderung gelten.
8. Wenn der Bestandnehmer die Zahlung des Mietzinses zum Teil oder gar gänzlich aussetzt, kann der Bestandgeber naturgemäß den Bestandvertrag auflösen und Mietzins- und Räumungsklage erheben. Sofern es sich um dem MRG unterworfene Bestandsobjekte handelt, kann das Gericht im Verfahren einen Beschluss gem § 33 Abs 2 und 3 MRG fällen, womit dem Bestandnehmer die Möglichkeit eröffnet wird, den als offen aushaftend festgestellten Mietzins zu bezahlen, wodurch die Räumung abgewendet werden kann.
9. Die Unbrauchbarkeit führt im Übrigen nicht zum Erlöschen des Bestandsvertrages. Für Bestandgeber ist aber wichtig zu wissen, dass der Bestandnehmer die Möglichkeit hat gem § 1117 ABGB den Vertrag vorzeitig aufzulösen. Dies bedeutet, der Vertrag kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und eines Kündigungstermins mit sofortiger Wirkung aufgelöst werden (außerordentliche Kündigung). Dieses Auflösungsrecht ist zwar im Bestandvertrag abdingbar; nicht jedoch für den Fall der Gefährdung der Gesundheit des Mieters durch die Mangelhaftigkeit des Bestandsobjekts. Dies setzte jedoch voraus, dass die Unbrauchbarkeit längere Zeit andauert und wohl auch die behördliche Schließung.
10. Im Fall einer solchen außerordentlichen Kündigung oder auch Mietzinsaussetzung bzw -minderung durch den Bestandnehmer kann der Bestandgeber keinen Verdienstentgang gem § 32 Epidemiegesetz erlangen; dort sind lediglich Arbeitnehmer und Unternehmer angeführt, die in den gesperrten Räumlichkeiten in ihrem Betrieb beschränkt oder gesperrt wurden.
11. Ein anonym bleibender Gutachter vertritt die Ansicht, dass es wirtschaftlich eher vertretbar sei, den Vermietern die erhebliche Bürde der Ausfälle aufzuerlegen, da die Gewerbetreibenden und Angestellten ohnehin in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet seien. (https://www.derstandard.at/story/2000115802556/mietzahlung-kann-wegen-coronavirus-wohl-vielfach-ausgesetzt-werden) Dabei wird eben übersehen, dass der Vermieter nicht einmal gem § 32 Epidemiegesetz eine Vergütung für den Verdienstentgang erhalten kann. Eine Vergütung ist im Übrigen nach bisheriger Rechtsauffassung in Fällen der Betretungsverbot-VO für Mieter wie auch für die Vermieter ausgeschlossen.

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